收益性物业经营状况的评估

    对于收益性物业投资而言，衡量其获利能力大小的标准只有一个，即为投资者所带来的净经营收入的大小。而对于收租物业来说，该净经营收人的大小主要取决于物业经营过程中所产生的现金流。

    现金流

    从事物业管理工作的专业人员通常使用其特定的专业术语来描述与现金流相关的各种类型的收入和费用项目，这些术语包括：

    1.潜在毛租金收入。物业可以获取的最大租金收入称为潜在毛租金收入。它等于物业内全部可出租面积与最大可能租金水平的乘积。一旦建立起这个潜在毛租金收入水平，该数字就在每个月的报告中保持相对稳定。能够改变潜在毛租金收入的惟一因素是租金水平的变化或可出租面积的变化。潜在毛租金收入并不代表物业实际获取的收入，它只是在建筑物全部出租且所有的租客均按时全额缴纳租金时，可以获得的租金收入。

    2.空置和收租损失。实际租金收人很少与潜在毛租金收入相等。潜在毛租金收入的减少可能由两方面原因造成：一是空置的面积不能产生租金收入；二是租出的面积没有收到租金。在物业收入的现金流中，空置和收租损失从潜在毛租金收入中扣除后，就能得到某一报告期（通常为一个月）实际的租金收人。欠缴的租金和由于空置导致的租金损失一般分开记录，当欠缴的租金最终获得支付时，仍可以计入收入项目下，只有最终不予支付的租金才是实际的租金损失。此外，空置虽然减少收入，但不是损失。

    物业管理企业有责任催收欠缴的租金。然而，如果拖欠租金的租客拒绝缴纳租金，物业管理企业可以委托专业代理机构催收此项租金，或通过必要的法律程序强制租客履行缴纳租金的义务。

    3.其他收入。物业中设置的自动售货机、投币电话等获得的收人称为其他收入。这部分收入是租金以外的收入，又称计划外收入。此外，一般将通过专业代理机构或法律程序催缴拖欠租金所获得的收入也列入其他收入项目。

    4.有效毛收入。从潜在毛租金收入中扣除空置和收租损失后，再加上其他收入，就得到了物业的有效毛收入。即

    有效毛收入=潜在毛租金收入一空置和收租损失+其他收人

    5.经营费用。收益性物业的经营费用是除抵押贷款还本付息外物业发生的所有费用，包括人员工资及办公费用、保持物业正常运转的成本（建筑物及相关场地的维护、维修费）、为租客提供服务的费用（公共设施的维护维修、清洁、保安等），保险费、房产税和法律费用等也属于经营费用的范畴。跟踪经营费用的目的主要是为了制定成本支出预算，控制经营费用支出的数量。

    6.净经营收入。从有效毛收入中扣除经营费用后就可得到物业的净经营收入。即

    净经营收入=有效毛收入-经营费用

    净经营收入的最大化才是业主最关心的问题，也是考察物业管理工作成功与否的主要方面。因此，物业管理企业要尽可能增加物业的有效毛租金收入，降低经营费用，以使交给业主的净经营收入尽可能大。

    7.抵押贷款还本付息。业主对于物业经营情况的评价并不仅仅停留在获取的多少净经营收入，物业还本付息的责任即抵押贷款还本付息，还要从净经营收入中扣除。当然，该项还本付息不是经营费用，它可以逐渐地转人业主对物业拥有的权益的价值中去。业主非常关心的问题是，物业所产生的净经营收入是否能够支付抵押贷款的本息，同时满足其投资回报的目标。有些情况下，物业管理企业负责为业主办理还本付息事宜，但也有些业主宁愿自己去处理这一事宜，这主要取决于业主和物业管理企业的委托合同是如何规定的。

    8.现金流。从净经营收入中扣除抵押贷款还本付息之后，就得到了物业的税前现金流。这是业主的税前收入或投资回报（当净经营收入不足以支付抵押贷款还本付息金额时，该现金流是负值）。从物业税前现金流中再扣除准备金和所得税后，即得到物业税后现金流。即

    税前现金流三净经营收入一抵押贷款还本付息

    税后现金流三税前现金流-准备金一所得税

    储存基金通常由物业管理企业直接管理，应缴纳的所得税通常由业主负责支付。应该指出的是，如果物业没有抵押贷款安排，亦无储存基金项目扣除，业主应纳税所得额就等于物业的净经营收入。

    综上所述，收益性物业管理中的现金流为：

    潜在毛租金收入

    减去：空置和收租损失

    加上：其他收入

    等于：有效毛收入

    减去：经营费用

    等于：净经营收入

    减去：抵押贷款还本付息

    等于：税前现金流

    减去：准备金

    减去：所得税

    等于：税后现金流

    物业管理企业所涉及的财务管理一般到产生净经营收入为止。从另一个角度来说，业主对物业价值的估计通常基于税前或税后现金流。虽然物业管理企业对这些支出没有控制的权力，但它必须了解其计算方法以及业主如何根据这些信息对物业的经营状况作出判断。