房地产项目融资概述

   （一）房地产投资项目使用资金的特性

    房地产投资项目所需的资金除具有“货币一生产一商品一货币”这样个一般的循环往复、连续不断的资金运动过程外，还具有资金垫付量大、占用周期长、投资的固定性和增值性以及风险大、回报率高等特性。由于这些特性的存在，房地产开发投资企业的资金在周转过程中必然存在着如下一些矛盾：资金投入的集中性和来源分散性的矛盾、资金投入量大和每笔收入来源小的矛盾、投资回收周期长和再生产过程连续性的矛盾。对于房地产投资者来说，如何解决这些矛盾，是项目投资得以顺利进行的基本前提。

   （二）房地产项目融资的含义

    房地产项目融资，是整个社会融资系统中的一个重要组成部分，是房地产投资者为确保投资项目的顺利进行而进行的融通资金的活动。与其他融资活动一样，房地产项目融资同样包括资金筹措和资金供应两个方面，没有资金筹措，资金供应就成了无源之水、无本之木。

    房地产项目融资的实质，是充分发挥房地产的财产功能，为房地产投资融通资金，以达到尽快开发、提高投资效益的目的。房地产投资项目融资的特点，是在融资过程中的存储、信贷关系都是以房地产项目为核心。

通过为房地产投资项目融资，投资者通常可将固着在主地上的资产变成可流动的资金，使其进入社会生产流通领域，达到扩充社会资金来源、缓解和业资金压力的目的。

   （三）房地产项目融资的意义

    资金问题历来都是房地产投资者最为关切和颇费心思的问题，任何个房地产投资者，要想在竞争激烈的房地产市场中获得成功，除了取决于其技术能力、管理经验以及在以往的房地产投资中赢得的信誉外，还取决于其筹集资金的能力和使用资金的本领。就房地产开发投资而言，即使开发商已经获取了开发建设用地的土地使用权，如果该开发商缺乏筹集资金的实际能力，不能事先把建设资金安排妥当，其结果很可能由于流动资金拮据、周转困难而以失败告终；对于置业投资来说，如果找不到金融机构提供长期抵押贷款，投资者的投资能力就会受到极大的制约。所以，尽管人人都知道房地产投资具有获得高额利润的可能，但这种高额利润对绝大多数人来说，是可望而不可即的。

    从金融机构的角度来说，其拥有的资金如果不能及时融出，就会由于通货膨胀的影响而贬值，如果这些资金是通过吸收储蓄存款而汇集的，则还要垫付资金的利息。所以金融机构只有设法及时地将资金融出，才能避免由于资金闲置而造成的损失。当然，金融机构在融出资金时，要遵循流动性、安全性和盈利性原则。世界各国的实践表明，房地产业是吸纳金融机构信贷资金最多的行业，房地产开发商和投资者，是金融机构最大的客户群之一，也是金融机构之间的竞争中最重要的争夺对象。

   （四）直接融资与间接融资

    按融人和融出资金双方接触和联系方式的不同，可以将资金融通划分为直接融资和间接融资两种。

    直接融资是指拥有暂时闲置资金的企业（或机构）与资金短缺需要补充资金的企业，相互间直接进行协议或在金融市场上前者购买后者发行的有价证券，将货币资金提供给需要补充资金的企业使用，从而完成融资过程。直接融资的特点是双方直接接触，基本没有中间环节。

    间接融资则是指暂时拥有闲置资金的企业（或机构）通过存款的形式，或购买金融机构发行的有价证券，将其暂时闲置的资金先行提供给这些金融中介机构，然后再由这些金融中介机构以贷款等形式或通过购买需要货金的企业发行的有价证券，把资金提供给这些企业使用，从而实现融资过程。间接融资的基本特征是资金融通通过金融中介来进行，由金融机构筹准资金和运用资金两个环节构成。

    一般说来，间接融资方式要比直接融资方式有较多的优越性。直接融资是一种资金直供方式，像物物交换一样，会受到融资双方在资金数量、信誉及时间、地点和范围等方面的限制。而间接融资则是一种可以无限扩展的融资方式，银行等金融机构可以在社会范围内集中资金，融资规模可大可小，方式灵活，资金的运用也更加合理有效，且利于中央银行进行宏观的金融控制。